Ascenseurs en copropriété : que dit la loi ?
Nul nâest censĂ© ignorer la loi⊠un principe auquel la vie des immeubles en copropriĂ©tĂ© nâĂ©chappe malheureusement pas. En effet, la lĂ©gislation concernant les ascenseurs en copropriĂ©tĂ© a beaucoup Ă©voluĂ© au fil des annĂ©es.
L'ascenseur ou les ascenseurs de l'immeuble soulÚvent des questions récurrentes au sein du syndicat des copropriétaires :
- Quelle rĂ©glementation doit-on respecter lorsquâon procĂšde Ă lâinstallation dâun ascenseur dans un immeuble qui nâen a pas encore ?
- Qui est responsable de la maintenance de lâappareil une fois celui-ci installĂ© ? Y a-t-il une obligation de le faire contrĂŽler ?
- Quel est le processus de vote pour faire réaliser des travaux dans son ascenseur ?
- Comment sont rĂ©partis les frais dâentretien de lâascenseur selon l'Ă©tage de l'appartement (rez-de-chaussĂ©e par exemple) ?
Petit tour d'horizon des choses Ă connaitre pour ĂȘtre en rĂšgle :
1) Installation
Depuis la loi du 23 novembre 2018 portant Ă©volution du logement, de l'amĂ©nagement et du numĂ©rique (ELAN) et son article 64, tous les immeubles dâhabitation nouvellement construits ayant au moins 3 Ă©tages doivent disposer dâun ascenseur, et non plus 4 comme auparavant.
Bien sĂ»r, la lĂ©gislation concernant les ascenseurs en copropriĂ©tĂ© met du temps Ă se diffuser. Certains immeubles anciens par exemple, nâont pas encore dâascenseur.
Installer un ascenseur reprĂ©sente un coĂ»t initial mais va faciliter la mobilitĂ© des habitants et revaloriser les appartements de lâimmeuble. Alors par oĂč commencer ?
La premiĂšre Ă©tape est de rĂ©flĂ©chir au projet : oĂč installer lâascenseur ? Entre la cage dâescalier sur laquelle il faudra rogner ou Ă lâextĂ©rieur sur cour ? Quelles dimensions et combien dâascenseurs en fonction du passage et des besoins ? Quel budget ? Faites vous accompagner par un bureau dâĂ©tude professionnel qui sĂ©lectionnera les entreprises et suivra les travaux dâinstallation.
Une fois le projet imaginĂ©, il faut obtenir lâaccord des copropriĂ©taires lors dâune rĂ©union de lâassemblĂ©e gĂ©nĂ©rale. Les conditions sont strictes : depuis la loi ALUR, la crĂ©ation dâun ascenseur nĂ©cessite un vote Ă la double majoritĂ©. Celle-ci nĂ©cessite la majoritĂ© des copropriĂ©taires prĂ©sents ou non ET reprĂ©sentant au moins les deux tiers des voix.
2) Entretien
Lors du vote de lâinstallation de lâascenseur, il faut Ă©galement dĂ©cider de la modalitĂ© de rĂ©partition des frais dâentretien. En effet pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 impose une clĂ© de rĂ©partition des charges de copropriĂ©tĂ©.
Lâascenseur une fois installĂ© va devoir ĂȘtre maintenu en bon Ă©tat pour prolonger sa durĂ©e de vie. Ainsi, avec le temps, les composants sâusent et se dĂ©rĂšglent et il faut parfois rĂ©parer ou changer des piĂšces. Il en va du bon fonctionnement de lâascenseur et de la sĂ©curitĂ© de tous.
Depuis 2003, la loi impose aux propriĂ©taires des ascenseurs lâobligation dâen assurer lâentretien. Pour cela vous pouvez faire appel Ă une entreprise de maintenance d'ascenseur qui assurera son maintien aux normes.
Lâentretien dâun ascenseur sâeffectue en continu sur la vie de lâascenseur et comporte a minima :
- Des opĂ©rations et vĂ©rifications pĂ©riodiques notamment une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de lâinstallation et effectuer les rĂ©glages nĂ©cessaires ;
- Des opĂ©rations occasionnelles telles que la rĂ©paration ou le remplacement des petites piĂšces de lâinstallation ou des mesures de sĂ©curitĂ© spĂ©cifiques pour Ă©liminer les dangers Ă©ventuels
- En cas dâincident, les interventions pour dĂ©gager des personnes bloquĂ©es en cabine ainsi que le dĂ©pannage et la remise en fonctionnement normal de lâascenseur.
En plus de cet entretien rĂ©gulier, la loi prĂ©voit tous les 5 ans un contrĂŽle technique rĂ©alisĂ© par un organisme indĂ©pendant. Il s'agit de pour vĂ©rifier que lâascenseur est toujours en Ă©tat de fonctionner dans de bonnes conditions de sĂ©curitĂ©.
3) Travaux
Malheureusement, il peut arriver des cas oĂč des travaux exceptionnels doivent ĂȘtre effectuĂ©s pour remettre en Ă©tat de bon fonctionnement et de sĂ©curitĂ© lâascenseur. Certains de ces travaux sont dâailleurs rendus obligatoires depuis la loi de 2003 citĂ©e plus haut.
Le processus de dĂ©cision est un peu diffĂ©rent de celui de lâinstallation dâun ascenseur, en fonction de l'ampleur des travaux :
- TrĂšs faible ampleur : lâAssemblĂ©e GĂ©nĂ©rale peut prĂ©voir que le conseil syndical voire le syndic ait la capacitĂ© dâengager des travaux jusquâĂ un certain montant ;
- Ampleur moyenne : vote en AssemblĂ©e GĂ©nĂ©rale Ă la majoritĂ© simple des copropriĂ©taires prĂ©sents au prorata de leurs tantiĂšmes respectifs â article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Exemple : remplacement de la porte de lâascenseur.
- Travaux importants : vote en AssemblĂ©e GĂ©nĂ©rale Ă la majoritĂ© absolue â article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Exemple : rĂ©novation complĂšte de lâascenseur.
Faire appel à des experts vous aidera à mieux comprendre la législation des ascenseurs en copropriété.
4) Quelles clĂ©s de rĂ©partition pour les charges dâentretien de lâascenseur ?
Câest l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriĂ©tĂ© qui guide comment doit se rĂ©partir le paiement des charges dâentretien de tous les Ă©quipements collectifs, en particulier les ascenseurs qui sont inclus dans les parties communes.
Ă la diffĂ©rence des autres charges qui se rĂ©partissent au prorata des « tantiĂšmes », câest lâutilitĂ© de lâascenseur pour chaque copropriĂ©taire qui sert de clĂ© de rĂ©partition des charges associĂ©es.
Ainsi, un copropriĂ©taire au dernier Ă©tage utilisera davantage lâascenseur que celui au premier Ă©tage. Ses charges dâascenseurs seront donc plus Ă©levĂ©es.
De mĂȘme un local commercial, comme par exemple un cabinet mĂ©dical, gĂ©nĂ©rera beaucoup plus de passage quâun local Ă usage dâhabitation et devra donc sâacquitter de frais plus importants.
Bien sĂ»r, dans le cas dâun appartement au rez-de-chaussĂ©e il nây aura pas de frais Ă supporter, Ă moins quâil nây ait une cave ou un parking accessible par lâascenseur.
Câest au rĂšglement de copropriĂ©tĂ© de fixer la clĂ© de rĂ©partition des charges dâascenseur par exemple en introduisant un coefficient de modulation des charges Ă©voluant en fonction des Ă©tages ou de la nature du lot.
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