Que vous soyez tout juste propriétaire ou depuis plusieurs années, il est probable que vous n’ayez pas beaucoup de temps pour vous occuper des charges de votre copropriété.

Vous laissez peut-être passer l’opportunité de faire des économies sur vos charges d’immeuble.

Illustration avec l’exemple de Christophe, 36 ans, qui vient d’acheter pour lui et sa famille un appartement en proche banlieue parisienne.

Avant de signer chez le notaire, Christophe a évidemment jeté un œil aux comptes de la copropriété et aux charges. Très honnêtement, ce n’était pas un critère décisif car il n’avait pas vraiment de référentiel pour comparer le coût des charges. Et de toute façon, l’emplacement, l’ensoleillement, l’école pour les enfants, et le prix au m2 comptaient plus que tout !

Peu après avoir emménagé, il réalise tous les coûts qu’il n’avait pas forcément anticipés pour cet emménagement. Il réalise également que ces coûts ne sont pas voués à diminuer, bien au contraire. Il se dit que c’est normal, c’est une nouvelle étape et autant bien faire les choses.

Cet appartement, lui et sa famille vont y rester longtemps ! Au milieu de toutes ces dépenses, il reçoit son premier appel de charges trimestriel et se pose des questions : comment fonctionne sa copropriété ? Et surtout… comment réduire les charges ?

En faisant ses recherches, il commence à y voir plus clair.

Qu’est-ce que la copropriété ?

Christophe est propriétaire de son appartement mais également d’une quote-part, c'est-à-dire un pourcentage ou « tantième », 100 / 1000ᵉ pour Christophe, des parties communes.

Il y a les parties privatives à l’usage exclusif de chaque copropriétaire (son appartement, sa cave, sa place de parking) et les parties communes à disposition de tous les copropriétaires (hall, cage d’escalier, ascenseur, mais aussi le sol, le toit, les canalisations, etc.)

Les parties privatives constituent des « lots » et à chaque lot est associé la quote-part de la copropriété correspondante.

Comment est organisée la copropriété ?

Christophe a reçu une convocation pour le 30 mai prochain pour la réunion annuelle de l’Assemblée Générale. Tous les copropriétaires ont été invités. Lors de cette réunion, on discutera des décisions telles que des travaux d’entretien, l’approbation des comptes de l’immeuble etc.

Christophe comprend : une copropriété c’est comme une grande famille où l’on discute ensemble des sujets. L’un des moments privilégiés est l’Assemblée Générale.

Qu'est-ce que l'assemblée générale de la copropriété ?

L’Assemblée Générale d’un immeuble c’est un peu comme le dîner de Noël : LE moment à ne pas louper !

Tout comme les réunions familiales, l’Assemblée Générale peut durer plusieurs heures, on y débat, chacun défend son point de vue, argumente, sauf qu’à la fin… on vote ! Et on vote, en fonction de sa quote-part.

Christophe réalise : il détient 10% des parts de la copropriété, sa voix comptera donc pour 10% au moment du vote en Assemblée générale, mais il aura également à payer 10% des charges ! Nous expliquons plus en détail ce calcul juste après.

Cette assemblée générale servira ainsi à voter le budget prévisionnel de l'année à venir pour la copropriété, ainsi que des opérations particulières qu'il pourrait y avoir à effectuer durant l'année.

Comment sont calculées les charges de copropriété ?

Comment se fait-il que les charges de copropriété progressent 2 fois plus vite que l'inflation ? De quoi sont-elles composées ? Telles sont les questions que se posent Christophe.

Qui plus est, certains de ses amis faisant de l'investissement locatif lui parlent des charges récupérables (ou charges locatives). Il souhaite éclaircir tout ça !

Comme expliqué précédemment, la copropriété est organisée en lots. Chaque copropriétaire, comme Christophe, se voit associé un nombre de tantièmes de copropriété représentant l'importance du propriétaire dans la copropriété. Ce nombre est fonction de la situation du lot dans le bâtiment,  de la taille, de la consistance, etc.

Le copropriétaire paiera ainsi un pourcentage - correspondant au prorata de son nombre de tantièmes - des charges communes liées à l'entretien et au bon fonctionnement de la copropriété.

Cela étant dit, ce prorata à payer est aussi fonction de l'utilisation de la copropriété par les habitants du lot. Par exemple, on ose espérer que le règlement de la copropriété comprends une clause de suspension de paiement des charges de maintenance d'ascenseur pour les copropriétaires du rez-de-chaussé.

L'Association des Copropriétaires vous en dit plus à ce sujet.

Quelles sont les charges de copropriété les plus importantes ?

Christophe, en bon père de famille, se penche sur les comptes. Rien de bien réjouissant à vrai dire, mais il se dit que cela fait partie des devoirs de son rôle de copropriétaire. Il a tellement entendu ses collègues se plaindre de leurs charges et lu d’articles qui mettent en garde contre les arnaques, qu’il se dit qu’il vaut mieux faire attention !

Cela tombe bien, il vient de recevoir son premier appel de charges dans lequel il lui est demandé de régler les charges pour le trimestre à venir : chauffage collectif, ascenseur, salaire du gardien, travaux d’électricité, peinture, plomberie dans les parties communes, etc.

Selon l’Observatoire des Copropriétés (ARC), les plus grosses charges d’une copropriété sont :

• le chauffage collectif
• le gardiennage
• l’eau
• la gestion par le syndic (sauf cas de syndic bénévole)
• la maintenance des ascenseurs

Les charges varient fortement selon votre type de copropriété, les avantages et inconvénients de celle-ci, mais aussi la localisation. Vous pouvez estimer vos charges de copropriété via l'outil mis en place par MeilleureCopro.

Nous observons, sans surprise, que Paris présente les charges de copropriété au m2 les plus élevées.

Le cas de la maintenance d'ascenseurs

Dans son immeuble, on paye 2600 euros pour l’entretien de l’ascenseur, cela lui semble beaucoup, mais en réalité Christophe ne sait pas si c’est cher ou non.

Il réalise que dans sa copropriété un contrat à 1600€ a été signé il y a 10 ans… avec une augmentation automatique de 5% chaque année. Depuis, le prestataire n’a pas changé.

Sans s’en rendre compte la copropriété paye un peu plus cher chaque année.

Si on ne fait rien pendant les 10 prochaines années, c’est 32 700€ que la copropriété aura dépensé pour son ascenseur sur cette période au lieu de 16 000€ pour le prix de départ.

Une différence de 16 700€ pour la copropriété et de 1 670€ pour Christophe qui a une quote-part de 10 %. De quoi se payer un joli voyage avec sa femme.

Il en parle aux autres copropriétaires. Il sait se montrer convaincant : “chacun de nous perd en moyenne plus de 1500 euros tous les 10 ans. 1500 c’est le prix de jolies vacances !”. Personne n’ayant réalisé cette augmentation automatique, tout le monde le remercie d’avoir fait ces recherches. Du coup, Christophe se retrouve en charge de trouver un prestataire au bon prix.

Dès qu’il croise quelqu’un dans l’immeuble, ça devient le sujet de conversation. Il se dit qu’il a intérêt à assurer !

Il se renseigne sur Internet (son meilleur ami). Les prix du marché en région parisienne est entre 1500 et 1900 € par an (hors-taxe).

Après avoir fait sa simulation, il n’est pas difficile de convaincre les autres copropriétaires de passer le cap.

Ayant montré son implication dans la copropriété, tout le monde lui propose de rejoindre le Conseil Syndical de son immeuble.

Comment réduire ses charges de copropriété ?

La hantise des propriétaires bailleurs ? Le recouvrement de charges. La hantise d'un propriétaire ou locataire ? L'augmentation des charges.

En tant que bon copropriétaire, Christophe se doit donc d'agir.

Il peut dans un premier temps prendre contact avec un service généralisé tel que MeilleureCopro afin de l'aider à faire un audit des charges de sa copro et identifier les pistes d'améliorations.

Mais il peut également utiliser les services de WeMaintain, qui offre un simulateur pour la réduction des coûts liés à la maintenance d'ascenseurs.

Et c'est fini pour aujourd'hui ! Christophe prends la main et s'occupe de réduire les charges de sa copropriété.

Suite au prochain épisode…

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